보증금을 높이고 월세를 낮추고 싶다면?｜전월세전환율을 알아야 한다.

블로그를 운영하면서 외부 유입의 수단으로 지식인을 이용하시는 분들이 많이 계실 것 같습니다.

 

저도 외부유입 수단으로 지식인을 이용하는데 답글을 달던 중 이런 질문을 봤습니다.

 

300/39 월세 물건을 월세 30만 원만 내려면 보증금을 400으로 하면 되나요?

 

이렇게 질문하신 분은 아마 부동산에 대해 잘 모르시거나 사회초년생분이신 것 같습니다.

 

저 역시도 부동산에 관심이 없었더라면 저 질문에서 무엇이 잘못되었는지 몰랐을 겁니다.

 

혹시 이 글을 보시는 분들은 저 문장이 무엇이 잘못된 것인지 아실 수 있으신가요?

 

이번 글에서는 전월세전환율의 개념에 대해 살펴보고 다음 글에서 구체적인 계산 방법에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

 

보증금과 월세는 맘대로 할 수 없다.

 

 

 

월세 물건의 경우 보증금과 월세로 구분되어 있고 통상적으로 보증금이 낮으면 월세가 높은 경향을 보입니다.

 

서울의 경우 평균 월세 보증금은 1천만 원 당 73만 원이라고 합니다.

 

월세 보증금은 지역별로 차이가 심하고, 같은 지역 안에서도 위치에 따라 또 다르게 형성되어 있습니다.

 

만약 월세를 줄이고 싶어서 보증금을 높이고 싶은데 얼마를 높여야 되냐라고 위의 지식인에 작성자분처럼 이야기하실 수 있습니다.

 

보증금과 월세를 조정하기 위해서는 집주인분과 협의를 통해 정할 수 있는데 그 정하는 기준은 밑에서 설명할 전월세전환율을 기준으로 하고 있습니다.

 

전월세 전환율은 국가에서 정한다.

 

 

 

구분	금리
기준금리	3.5%
대통령령 이율	2%
전월세전환율	5.5%

 

 

전월세전환율은 전세와 월세 사이의 비율을 의미하는데 이것은 주택임대차보호법에 따라 기준 금리와 대통령이 정한 이율을 합해 만들어집니다.

 

즉, 기준 금리는 한국은행에서 정하고 대통령령으로 정한 금리는 정부에서 정하게 되어 있습니다.

 

그렇다면 전세와 월세 사이에서는 이해하겠는데, 이걸 월세 보증금과 월세 관계에 왜 적용하는 거지라고 궁금하실 겁니다.

 

집주인 입장에서는 금리가 낮은 시장이라면, 보증금을 받아 은행에 넣어도 이자가 얼마 되지 않습니다.

 

그렇기 때문에 이걸 월세로 돌려서 시중 금리 이자보다 더 많이 받으려고 하겠지요.

 

그럼 이 집은 집주인 거니까 월세를 마음대로 올려서 받아도 될까요? 당연히 안됩니다.

 

이건 마치 고리대금업자가 불법 사채로 월 이율을 수십 %로 정해 이득을 취하는 것과 다름이 없습니다.

 

그래서 이런 불합리한 이득을 방지하고자 전월세전환율 개념을 월세에 적용하여 일정 수준 이상으로 월세를 올리지 못하도록 하고 있는 것입니다.

 

---

 

이번 글에서는 월세 보증금과 월세 사이에서 적용되는 전월세전환율의 개념에 대해 말씀드렸습니다.

 

사실 내가 집주인이 아닌 이상에야 이걸 크게 신경 쓸 필요가 있겠냐라고 말씀하실 수 있습니다.

 

하지만 우리는 임대인은 되긴 어렵지만 임차인이 될 순 있기 때문에 집주인이 요구하는 월세가 합당한 수준인지에 대해서는 알아둘 필요가 있습니다.

 

다음글에서는 전월세전환율을 계산하는 방법에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.